Piano Casa Veneto

Il Consiglio regionale del Veneto ha approvato, lo scorso luglio Il Consiglio regionale del Veneto ha approvato, lo scorso luglio, la legge regionale n. 14 del 2009, avente ad oggetto "Intervento regionale a sostegno del settore edilizio per favorire l'utilizzo dell'edilizia sostenibile e modifiche alla legge regionale 12 luglio 2007, n. 16; meglio nota come Piano Casa.  Si tratta di un provvedimento che si pone l'obiettivo prioritario di promuovere il rilancio dell'attività edilizia attraverso l'ampliamento degli edifici esistenti e il contestuale miglioramento della qualità architettonica ed edilizia, nonché di favorire l'utilizzo dell'edilizia sostenibile e delle fonti di energia rinnovabili.

A tale proposito pare opportuno evidenziare che la L.R. 14/2009 (circolare tecnica esplicativa -  Allegato A Piano Casa)non è una legge urbanistica né edilizia - pur avendo contenuti che incidono significativamente sulla disciplina di queste materie - ma è, prima di tutto, una legge economico-finanziaria che mira a promuovere gli investimenti privati per il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente nel territorio regionale, in modo generalizzato e capillare, attraverso microinterventi idonei ad alimentare soprattutto il mercato delle piccole e medie imprese del settore edilizio (vedi art.1).

La legge, di carattere straordinario, prevale sulle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali, comunali, provinciali e regionali, nonché sulle al tre leggi regionali in contrasto con essa. Proprio per il suo carattere straordinario, la nuova disciplina ha una durata limitata a due anni a partire dalla data di entrata in vigore della stessa, anche se i suoi effetti si produrranno per l'intero arco di validità dei titoli abilitativi degli interventi.

Piano Casa Veneto – Ampliamento in edifici a destinazione d’uso RESIDENZIALE

         La norma consente l'ampliamento del 20% del volume degli edifici esistenti, elevabile di un ulteriore 10% nel caso di utilizzo di tecnologie che prevedano l'uso di fonti di energia rinnovabile anche se già installate.

L'ampliamento per limitare il consumo di territorio, deve essere realizzato in aderenza rispetto al fabbricato esistente o utilizzando un corpo edilizio contiguo, dove per aderenza si intende “continuità” edilizia: devono quindi assimilarsi agli ampliamenti in aderenza anche quelli realizzati in appoggio o in sopraelevazione. Il concetto di contiguità va inteso nel senso che l'edificio sul quale si realizza l'ampliamento, ancorché non aderente, deve trovarsi in prossimità dell'edificio principale e deve avere, rispetto ad esso, carattere pertinenziale. 

Se non è possibile realizzare l'ampliamento nei modi descritti oppure ciò comprometta l'estetica del fabbricato, è possibile effettuare l'ampliamento “su un corpo edilizio separato di carattere accessorio e pertinenziale” Si considerano pertinenze solo i fabbricati che abbiano la funzione di accrescere il valore e l'utilità dell'immobile principale, non suscettibili di produrre un proprio reddito e di dimensione modesta rispetto all'Immobile principale al cui servizio sono destinati. Per le case a schiera si ha l'obbligo di estendere il

progetto all'intero complesso edilizio, preservandone l'armonia architettonica e formale (per garantire la conservazione dei caratteri architettonici del complesso ed il requisito dell'uniformità inteso come coerenza delle forme architettoniche).mediante presentazione di un istanza edilizia comune da parte di tutti i proprietari.

Per i condomini è possibile ampliare la cubatura dell'unità abitativa del 20%, purché nel rispetto delle norme del codice civile e del regolamento condominiale: le opere non devono ledere i diritti degli altri condomini o creare problemi di tipo strutturale o estetico (art. 1122 codice civile : consente opere che "non rechino danno alle parti comuni dell’edificio"; art. 1120 c.c.: vieta le "innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”; art. 1127 c.c.: regola il caso della costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio). L'applicazione infine è subordinata all'autorizzazione dei condomini. 

Gli interventi di ampliamento possono essere operati in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali, comunali, provincia li e regionali, ivi comprese quelle relative ai limiti di altezza, alle distanze minime fissate dai piani regolatori generali (fatte salve le inderogabili disposizioni della normativa statale). 

I Comuni secondo quanto stabilito dall'art. 9 comma 5, possono decidere, eccettuata la disciplina riguardante la prima casa di abitazione, di non applicare le possibilità offerte dalla legge regionale nel proprio territorio, oppure di limitarne e/o modellarne l'applicazione sulla base di specifiche valutazioni di carattere urbanistico, edilizio, paesaggistico ed ambientale.

I Comuni possono ad esempio escludere in tutto o in parte dall'applicazione delle disposizioni previste dalla legge regionale determinate porzioni del territorio comunale laddove, ad esempio, penalizzate da insufficiente livello di urbanizzazione, o da sottoporre a preventivi interventi di riqualificazione urbanistica per ambiti unitari, o caratterizzate da un elevato grado di saturazione edilizia o, ancora, perché di particolare valenza ambientale e paesaggistica incompatibile con gli interventi previsti dalla legge.

La deliberazione di recepimento con tutte le opportune indicazioni deve essere approvata entro il 30 ottobre 2009. 

Gli interventi di ampliamento (secondo quanto stabilito dall'art. 9 comma 4) sono comunque subordinati all'esistenza delle opere di urbanizzazione primaria ovvero al loro adeguamento in ragione del maggiore carico urbanistico connesso al previsto aumento di volume o di superficie degli edifici esistenti. Ad esclusione degli interventi realizzati sulla prima casa di abitazione. Non può essere modificata la destinazione d'uso degli edifici, tranne nel caso in cui l'ampliamento sia realizzato mediante l'utilizzo di un corpo edilizio contiguo già esistente. In ogni caso gli amplia menti sono consentiti esclusivamente su aree che abbiano una destinazione compatibile con la destinazione d'uso dell’edificio da ampliare.

Per gli interventi previsti, il contributo di costruzione è ridotto del 60% nell'ipotesi di edificio o unità immobiliari destinati a prima abitazione del proprietario o dell'avente titolo. La realizzazione degli interventi ammessi e funzionali alla fruibilità di edifici adibiti ad abitazione di soggetti riconosciuti invalidi in base alla legislazione vigente, dà diritto alla riduzione del 100%del costo di costruzione. La riduzione dei costi di costruzione è valida fino alla scadenza della norma (ventiquattro mesi dall'entrata in vigore della legge). 

Gli interventi di ampliamento sono sottoposti a Denuncia di Inizio Attività e le istanze devono pervenire entro e non oltre il 10 luglio 2011 .

Piano Casa Veneto – Demolizione e Ricostruzione in edifici a destinazione d’uso RESIDENZIALE
         La norma consente interventi di integrale demolizione e ricostruzione con aumenti fino al 40% del volume esistente per gli edifici residenziali, purché si realizzi un edificio migliore, in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali, comunali, provinciali e regionali e si utilizzino tecniche costruttive di bioedilizia di cui alla L.R. 4/2007. La percentuale del 40% potrà essere elevata fino al 50% per gli interventi che prevedono una ricomposizione plani volumetrica con forme architettoniche diverse da quelle esistenti comportanti la modifica dell'area di sedime nonché delle sagome degli edifici originari.

Per tale maggiore complessità e consistenza, l'intervento è subordinato alla preventiva presentazione di un piano attuativo (gli incentivi possono trovare applicazione anche nel caso di strumenti urbanistici attuativi già approvati ed in corso di attuazione, previa approvazione di variante di adeguamento).

L'edificio ricostruito. fatte salve le variazioni conseguenti all'ampliamento, deve mantenere un rapporto con la sua localizzazione originaria, con esclusione quindi della possibilità di ricomporre il volume in altra posizione, quantunque nella stessa area di proprietà.

La determinazione della percentuale di ampliamento deve essere calcolata sulla base dei criteri fissati dalla DGR 2499 del 4/08/2009 che integra le linee guida già emanate ai sensi del la L.R. 4/2007 e contenute nella DGR 2063 del 7/07/2009. (linee giuda all A. - all B.)

Gli interventi possono essere operati in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali, comunali, provinciali e regionali, ivi comprese quel le relative ai limiti di altezza, alle distanze minime fissate dai piani regolatori generali (fatte salve le inderogabili disposizioni di fonte statale).

I Comuni, secondo quanto stabilito dall'art. 9 comma 5, possono decidere, eccettuata la disciplina riguardante la prima casa di abitazione, di non applicare le possibilità offerte dalla legge regionale nel proprio territorio, oppure di limitarne e/o modellarne l'applicazione sulla base di specifiche valutazioni di carattere urbanistico, edilizio, paesaggistico ed ambientale. La deliberazione di recepimento con tutte le opportune indicazioni deve essere approvata entro il 30 ottobre 2009.

Gli interventi (secondo quanto stabilito dall'art. 9 comma 4) sono comunque subordinati all'esistenza delle opere di urbanizzazione primaria ovvero al loro adeguamento in ragione del maggiore carico urbanistico connesso al previsto aumento di volume o di superficie degli edifici esistenti, ad esclusione degli interventi realizzati sulla prima casa di abitazione.

Per gli interventi il contributo di costruzione è ridotto del 60% nell'ipotesi di edificio o unità immobiliari destinati a prima abitazione del proprietario o dell'avente titolo.

La realizzazione degli interventi ammessi e funzionali alla fruibilità di edifici adibiti ad abitazione di soggetti riconosciuti invalidi in base alla legislazione vigente, dà diritto alla riduzione del 100% del costo di costruzione sulla base dei criteri definiti dalla Giunta regionale ai sensi del la L.R. 16/2007. La riduzione dei costi di costruzione è valida fino alla scadenza della norma (ventiquattro mesi dall'entrata in vigore del la legge).

Non può essere modificata la destinazione d'uso degli edifici. In ogni caso gli ampliamenti sono consentiti esclusivamente su aree che abbiano una destinazione compatibile con la destinazione d'uso dell'edificio da ampliare.

Gli interventi sono sottoposti a Denuncia di Inizio Attività e le istanze devono pervenire entro e non oltre il 10 luglio 2011.

Piano Casa Veneto – Interventi in edifici con destinazione d’uso NON RESIDENZIALE

         La norma (art.2) prevede per gli edifici adibiti ad uso non residenziale, ampliamenti fino al 20% della superficie coperta, percentuale applicata sulle superfici legittime degli edifici esistenti o dei fabbricati il cui progetto sia stato presentato al Comune entro il 37marzo 2009 (art. 9 comma 6).

La norma consente anche(art 3) interventi di integrale demolizione degli edifici realizzati entro il 31 dicembre 1988, anche se già demoliti o in corso di demolizione purché non ancora ricostruiti, e lo loro contestuale ricostruzione.

Gli interventi d i integrale demolizione e ricostruzione sono consentiti con aumenti fino al 40% della superficie coperta, purché l'edificio sia situato in zona territoriale propria, si realizzi un edificio migliore e si applichino tecniche costruttive di edilizia sostenibile ex L.R. 4/2007.

Se gli interventi prevedono una ricomposizione plani volumetrica con forme architettoniche diverse da quelle esistenti comportanti la modifica dell'area di sedime nonché delle sagome degli edifici originari, la percentuale può essere elevata fino al 50% previa presentazione di un piano attuativo.

L'esistenza delle opere di urbanizzazione primaria ovvero il loro adeguamento in ragione del maggiore carico urbanistico connesso al previsto aumento di volume o di superficie degli edifici esistenti, è la condizione per poter realizzare ampliamenti, demolizioni e ricostruzioni.

Nella definizione delle modalità di applicazione della legge, i Comuni devono deliberare, entro il 30 ottobre 2009, se o con quali limiti e modalità applicare le nuove disposizioni.

In particolare per gli edifici non residenziali, i Comuni devono definire gli eventuali limiti di altezza al fine di assicurare il rispetto delle finalità degli interventi ed il loro corretto inserimento nel contesto edificato.

Gli interventi di ampliamento sono sottoposti a Denuncia di Inizio Attività e le istanze devono pervenire entro e non oltre il 10 luglio 2011.

Piano Casa Veneto – Ambiti di non applicabilità

Limite implicito all'applicazione della legge regionale speciale sono le norme statali di principio in materia edilizia, nonché tutte le disposizioni stata li dettate nelle materie di competenza esclusiva dello Stato.

Sono esclusi dall'ambito di applicazione della legge:

·          gli edifici ricadenti nei centri storici come individuati dagli atti di pianificazione comunale, ovvero porzioni di territorio propriamente classificate "centro storico" o "ZTO A"dagli atti di pianificazione comunale;

·        gli edifici assoggettati a vincolo monumentale, non i beni paesaggistici, per i quali necessita comunque l'autorizzazione paesaggistica;

·        gli edifici oggetto di specifiche norme di tutela (piani regolatori, piani territoriali provinciali, PTRC, piani d'area, ecc.) tale da rendere incompatibile l'intervento edilizio ammesso della legge regionale;

·        le aree di inedificabilità assoluta per provvedimento stata le o amministrativo (es. tutela archeologica, storica, artistica, idrogeologica, vincolo preordinato all'esproprio, ecc.), alle fasce di rispetto;

·        gli edifici anche parzialmente abusivi soggetti all'obbligo della demolizione. Rientrano in tale fatti specie gli immobili soggetti all'obbligo di dernolizione e rimessa in pristino a prescindere dal fatto che gli stessi vengano materialmente demoliti;

·        gli edifici commerciali qualora gli interventi "siano volti ad eludere o derogare le disposizioni regionali in materia di programmazione, insediamento ed apertura di grandi strutture di vendita, centri commerciali e parchi commerciali";

·        gli edifici situati in aree dichiarate ad alta pericolosità idraulica ai sensi del D.Lgs 152/2006 (Codice dell'Ambiente). È quindi implicito che siano escluse dall'applicazione della Legge Regionale le aree e gli edifici in esse ricadenti che presentino aspetti di pericolosità sia idraulica che geologica e per le quali la relativa pianificazione preveda l'inedificabilità;

·        i sottotetti oggetto di contenzioso a qualsiasi livello, in quanto la legge non può essere utilizzata per legittimare situazioni che abbiano dato luogo a contenzioso.

 Secondo quanto stabilito dall'art. 9 comma 5, i Comuni, entro il termine del 30 ottobre 2009 , deliberano, sulla base di specifiche valutazioni di carattere urbanistico,edilizio, paesaggistico ed ambientale se o con quali ulteriori limiti e modalità applicare la normativa, eccettuata la disciplina riguardante la prima casa di abitazione.

Fonte – seminario tecnico PIANO CASA – interventi per il miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici - 27/05/2010 VICENZA